La la legge di conversione del D.l. Cura Italia 18/2020 ha previsto la sospensione dei mutui e una proroga degli sfratti, abitativi e commerciali, fino al 1° settembre 2020. 

In particolare per quanto riguarda le procedure esecutive queste le novità:

▪ l’esecuzione dei provvedimenti di rilascio degli immobili, anche ad uso non abitativo, è sospesa fino al 1° settembre 2020;

▪ sospensione delle procedure esecutive Art. 54-ter. – (Sospensione delle procedure esecutive sulla prima casa) – 1. Al fine di contenere gli effetti negativi dell’emergenza epidemiologica da COVID-19, in tutto il territorio nazionale è sospesa, per la durata di sei mesi a decorrere dalla data di entrata in vigore della legge di conversione del presente decreto, ogni procedura esecutiva per il pignoramento immobiliare, di cuiall’articolo 555 del codice di procedura civile, che abbia ad oggetto l’abitazione principale del debitore.

L’obiettivo del Legislatore risulta chiaramente, far fronte alla situazione di crisi economica che le famiglie italiane stanno attraversando a cagione della pandemia da Corona virus e il cui effetto avrà ripercussioni sui pagamenti dei canoni di locazione. E’ innegabile, pertanto, che la difficoltà nel pagare puntualmente il canone di locazione a causa del periodi di crisi, si ripercuoterà inesorabilmente in un incremento delle procedure di sfratto per morosità e delle esecuzioni degli sfratti.

La legge di conversione del decreto prevede dunque, all’articolo 103 comma 6, che l’esecuzione dei provvedimenti di rilascio degli immobili, anche ad uso non abitativo, sia sospesa fino al 1° settembre 2020.Conseguentemente, non sarà possibile dar corso alle procedure esecutive pendenti, almeno sino alla data indicata.

Le norme di contenimento delle conseguenze economiche nefaste dovute alla Pandemia si allineano a quanto già predisposto dal legislatore per le locazioni abitative sulla cosiddetta “morosità incolpevole” ai sensi del  d.l. 31 agosto 2013, n. 102.

La figura della “morosità incolpevole” è stata introdotta dal comma 5 dell’art. 6, d.l. 31 agosto 2013, n. 102, convertito con modificazioni dalla l. 28 ottobre 2013, n. 124.

La norma dispone la costituzione presso il Ministero delle infrastrutture e dei trasporti di un “fondo destinato agli inquilini morosi incolpevoli” da assegnare ai Comuni ad alta tensione abitativa che prima dell’entrata in vigore della legge di conversione del decreto avessero “avviato” dei “bandi” o “altre procedure amministrative” dirette ad erogare contributi agli inquilini “morosi incolpevoli”.

Per il riparto del fondo tra le Regioni si prevede che debbano essere emanati dal Ministero delle infrastrutture e dei trasporti decreti che dispongano l’assegnazione delle somme destinate ai contributi in base al principio per cui “le risorse” devono essere assegnate “prioritariamente” alle Regioni che abbiano “emanato norme per la riduzione del disagio abitativo, che prevedono percorsi di accompagnamento sociale per i soggetti sottoposti a sfratto, anche attraverso organismi comunali”. Viene disposto inoltre che i decreti stabiliscano “i criteri e le priorità” da rispettarsi nei provvedimenti comunali che definiscano “le condizioni di morosità incolpevole che consentono l’accesso ai contributi”.

Il decreto-legge in questione dispone anche che i Prefetti adottino “a tal fine … misure di graduazione programmata dell’intervento della forza pubblica nell’esecuzione dei provvedimenti di sfratto”.

Conditio sine qua non del contributo è il requisito di “morosità incolpevole” che ai fini indicati è data dall’art. 2, d.m. 30 marzo 2016, che definisce “morosità incolpevole”: la“situazione di sopravvenuta impossibilità a provvedere al pagamento del canone locativo a ragione della perdita o consistente riduzione della capacità reddituale del nucleo familiare”.

Il legislatore elenca a titolo esemplificativo, e non esaustivo, alcuni eventi come: la perdita del lavoro per licenziamento;gli effetti di “accordi aziendali e sindacali con consistente riduzione dell’orario di lavoro”; gli effetti della “cassa integrazione ordinaria o straordinaria che limiti notevolmente la capacità reddituale”; il “mancato rinnovo di contratti a termine o di lavoro atipici”; le “cessazioni di attività libero-professionali o di imprese registrate, derivanti da cause di forza maggiore o da perdita di avviamento in misura consistente”.

L’art. 3, d.m. 30 marzo 2016, poi, fissa i requisiti per l’accesso ai contributi. Il conduttore deve: avere un reddito I.S.E. non superiore a 35.000 euro o un reddito ISEE non superiore a 26.000 euro; essere “destinatario” di un atto di intimazione di sfratto per morosità (è escluso dunque il caso in cui l’azione di risoluzione del contratto di locazione per inadempimento del conduttore sia proposta in forma diversa dal procedimento di sfratto): si noti che la condizione è concretata dalla semplice notifica dell’atto (non è necessario, in base a questa disposizione, che lo sfratto sia già stato convalidato).